L'agence immobilière "Initiales", 3 rue de Sévigné (IVe) tél. 01 70 08 66 99
Pour essayer de comprendre le marché dans lequel nous baignons, nous nous sommes entretenus avec Alexandre Urwicz qui dirige cette agence immobilière du IVe, active sur l'ensemble du secteur du Marais.
Ce qui ressort de ses déclarations, c'est la rareté des biens offerts à la vente, eu égard à une demande qui croit régulièrement. Il s'ensuit un déséquilibre, qui pousse les prix irrésitiblement à la hausse.
Selon la chambre des notaires, le prix du mètre carré en moyenne a franchi le seuil des 10.000 € dans le IVe tandis qu'il frole les 9.000 € dans le IIIe (Ste Avoye). Attention : la rareté des transactions rend cet indicateur volatil. Un achat isolé peut changer radicalement une statistique.
Qui sont les acheteurs ? Sept sur dix sont des étrangers, italiens en tête, suivis par les belges. Les américains se sont faits discrets depuis la baisse du Dollar mais ils sont aux aguets prêts à revenir à la faveur d'une baisse de la devise européenne. Les trois restants sont généralement des jeunes que leurs parents aident financièrement pour leur primo accession à la propriété.
Ces étrangers achètent principalement des petits appartements, dont ils font leur pied-à-terre à Paris, la capitale qu'ils plébiscitent en dépit de ses "nuits qui meurent lentement" ….. (air connu). Quand ils ne l'occupent pas, ils le louent meublé à la semaine autour de 25 €/m² (100 €/m²/mois), trois fois plus cher qu'une location nue.
Cette pratique explose. Sans doute est-ce une réponse à la pénurie de chambres d'hôtel dans notre quartier mais les résidents permanents en font les frais : ils ont vocation à devenir de moins en moins nombreux. Le phénomème se vérifie déjà dans le IVe. Le IIIe n'est pas à l'abri.
Pourtant, dans les villes de plus de 200.000 habitants, le code de la construction dans son article 631.7 interdit la location meublée dans des logements qui ont le statut d'habitation. En toute rigueur, l'exercice de la location en meublé, professionnelle ou non, implique la conversion préalable des biens en locaux "commerciaux". Il faut pour cela l'accord de la mairie de la ville. Elle le donne aisément pour la transformation du "commercial" en "habitation", rarement l'inverse.
En pratique, cet article du code n'est pas appliqué et on ne connait à son sujet aucun cas de sanction, aucune jurisprudence. Il n'y a donc pas de raison que le mouvement s'arrête.
Autre catégorie d'acheteurs : les "impatriés", des français qui ont épargné en s'expatriant et qui rentrent au bercail. Le prix ne les fait pas reculer. Le logement qu'ils recherchent, en vue souvent de leur retraite, est une fin en soi.
On a bien compris qui sont les acheteurs. Outre l'attrait de Paris et de son centre historique, ils profitent du niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêts. On sait que les mensualités de remboursement des crédits, sont directement ou presque proportionnelles aux taux. Un taux divisé par deux, c'est une mensualité qui baisse de façon sensible. Ce qui veut dire, à durée constante, qu'on peut emprunter beaucoup plus.
Qui sont les vendeurs ? On pourrait penser que l'incitation des acheteurs à transformer leurs disponibilités financières en pierre devrait trouver sa contre partie chez des détenteurs de bien immobiliers, réticents à les vendre pour récupérer des liquidités dont la valeur peut fondre brusquement et dont les rendements sont dérisoires. Certains d'entre eux vendent pourtant. Cet apparent paradoxe s'explique par le fait que les vendeurs sont souvent des personnes qui atteignent l'âge de la retraite et qui distribuent le produit de la vente à leurs enfants et petits-enfants, pour les aider à acquérir à leur tour un logement. Certes au bout de la chaîne on retrouve toujours un détenteur de liquidités mais elles se diluent dans l'espace et dans le temps.
Parmi les vendeurs, c'est conjoncturel, on trouve aussi en ce moment des irlandais qui réalisent leur plus-value en vue de faire face à une situation qui a de bonnes raisons de les inquiéter.
Au sein de la compétition parisienne, le Marais ne cède la palme qu'aux VIe et VIIe arrondissements. Faut-il se réjouir de sa côte d'amour ? Certainement car elle consacre un environnement architectural, historique et culturel remarquable. Mais il faut que le Marais reste vivant. Non pas à la manière d'un parc d'attractions qui brasse des foule sans cesse renouvelées, mais avec des gens qui en font leur domicile permanent et alimentent l'économie locale et les commerces de proximité.
De ce point de vue, et pour le moment, le IIIe qui regagne des habitants paraît mieux loti. Le IVe a un défi à relever : éviter que son image de quartier agité, alors qu'on ne dénombre qu'un nombre limité de points chauds, le desserve au point que ses habitants, la mort dans l'âme, finissent comme certains que nous connaissons, par le quitter pour laisser la place à des oiseaux de passage.
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